...en el valor catastral y las múltiples aplicaciones que se derivan de un valor catastral objetivo y preciso.

ABSTRACT

In this communication the present situation of Rustic the Real estate Cadastre in the matter of valuation appears: origin, present situation and perspective of future of the applied methodology. To the different agronomics, legal and fiscal aspects that affect the cadastral value and the multiple applications carefully are detailed that are derived from an objective and precise cadastral value.

PRESENTACIÓN

La concepción multifinalitaria del catastro obliga a que este inventario detallado de inmuebles también sea cada vez más completo y complejo, lo que repercute en los procesos de formación y conservación. La descripción de los bienes atendiendo a las características físicas, jurídicas y económicas que los definen conllevan numerosos problemas de toda índole que, de una u otra forma, se han solucionado a lo largo de los siglos mediante diferentes proyectos catastrales adaptados a las características propias de la sociedad en la que se encontraban inmersos. Por este motivo no existe un único modelo catastral en Europa occidental, aunque desde hace unos años se persigue una cierta unificación apoyada en las "Doce iniciativas para la aproximación del catastro de los países miembros". Sin embargo, los nuevos proyectos catastrales que se están abordando en gran parte del mundo, especialmente en Iberoamérica, sudeste asiático y algunos casos puntuales en África, si se ajustan a un modelo más uniforme que está en plena coordinación con los registros de la propiedad inmueble.

La captura de la información que nutre una base de datos catastral no es sólo costosa en términos económicos; también lo es en términos de tiempo, investigación y desarrollo. Las características físicas, entendiendo por tales la identificación clara y precisa de la parcela catastral en relaciones literales o en documentos gráficos se han optimizado mediante el empleo de cartografía, fotogrametría o teledetección. La identificación del titular catastral suele ser enormemente complicada en aquellas zonas en las que los procesos de titulación de la tierra no están generalizados. Por su parte, la identificación de los cultivos y aprovechamientos existentes es una cuestión puramente agronómica; quizá no puedan contemplarse tantos cultivos y alternativas como pueden encontrarse en campo, pero si se pueden generalizar en aras de optimizar los procesos. En cambio, la estimación de una renta agraria o de un valor económico de la parcela, con independencia del tipo de valor de referencia a considerar, sí es una cuestión sumamente laboriosa, complicada y difícil de llevar a cabo. El motivo principal es que, una vez asignada una renta o un valor a un inmueble, esa cifra servirá para la estimación de la cuota tributaria a pagar en concepto de impuesto territorial. La fiscalidad a la que se encuentren sometidas las parcelas y sus titulares puede plantear todo tipo de discusiones (generalmente los contribuyentes siempre piensan que pagan más de lo que deberían) pero, al tratarse de un procedimiento técnico-administrativo objetivo, la deuda tributaria será proporcional a la base imponible y, en consecuencia, pocas posibilidades de discusión o reclamación quedan. En cambio, la estimación de un valor catastral o de la renta de la parcela sí ofrece mayores alternativas para su discusión sobre la base de que siempre quedará un rescoldo de subjetividad en el proceso seguido, a pesar de que esté perfectamente normado. En consecuencia, de las tres características catastrales básicas que pueden encontrarse en todo catastro, la estimación del valor o de la renta es considerablemente la más compleja y la más discutible.

Otro factor que complica aún más esta realidad es el hecho de que el procedimiento a elegir deberá aplicarse de forma masiva a millones de inmuebles y ser flexible para una actualización, al menos anual, sin que se modifiquen el resto de la información recogida en las bases de datos catastral. Calcular el valor de un bien en relación con el precio que alcanza en una economía de mercado es complicado, en términos generales y para bienes concretos, cuanto más si lo...

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