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Homebuilders choice behaviour analysis/Une analyse du comportement des constructeurs immobiliers dans leur choix.

Article Excerpt
Abstract

Research in housing supply is scarce. Even scarcer is the research on the location and housing-type choices of homebuilders. The academic literature is almost silent on the questions of what influences the location and housing type choices of homebuilders. Similarly, a small body of literature has addressed spatial autocorrelation in discrete choice models. The spatial homogeneity depicted by the typical cookie-cutter architecture of urban and suburban dwellings suggests the presence of spatial autocorrelation. However, empirical studies of the determinants of homebuilders' product type choices have completely ignored the presence of spatial correlation. This paper presents the derivation and development of a random parameter discrete choice model that accounts for spatial correlation in choice behaviour. A mixed spatial multinomial logit model is formulated that incorporates spatial dependencies to predict housing-type choices of new homebuilders. The results of the model suggest that housing-type choice of a homebuilder is influenced by other projects in adjacent zones, resulting in a spatially correlated choice behaviour. Heterogeneity effects were also found to be important in this model. The mixed spatial multinomial logit model offers a substantial improvement, in terms of model fit, over the multinomial logit and standard spatial logit models.

Resume

Il existe tres peu de recherche au sujet de l'offre immobiliere et encore moins sur le choix de la localisation et type de logements que les entrepreneurs construisent. De la meme facon, il n'y a que peu de recherche qui se penche sur la question de l'autocorrelation spatiale dans l'analyse des choix discrets. Par contre, l'homogeneite spatiale des banlieues suggere l'existence d'une autocorrelation spatiale. Les etudes empiriques des choix et comportements des entrepreneurs ignorent completement l'autocorrelation spatiale. L'article presente les choix de types de logements que les entrepreneurs construisent en tenant compte des parametres de dependance spatiale et d'heterogeneite en matiere de gouts.

Cet article demontre et developpe un modele de choix discret avec des parametres aleatoires qui incorpore l'autocorrelation spatiale. Ces dernieres annees, un nombre limite de recherches a essaye d'analyser les dependances spatiales et temporales des decision-makers et les alternatives. Alors que les dependances temporales sont souvent considerees dans les modeles dynamiques, peu de recherche incorpore les dependances spatiales dans les variables dependantes qualitatives et les modeles de choix discret. L'idee de base presentee dans cet article est que les entrepreneurs qui construisent, influencent le choix de types de logement des autres entrepreneurs qui peuvent choisir de construire de nouveaux logements dans un espace proche, resultant en un choix lie au comportement dans l'espace.

Les donnees sur les constructions de nouveaux types de logement et ses determinants ont ete compilees a partir de diverses sources. La base de donnees de construction de logement consiste en des nouveaux developpements de logements en incorporant le type, la localisation et le prix de nouveaux logements construits entre janvier 1997 et avril 2001 dans la grande region metropolitaine de Toronto (Greater Toronto Area, GTA). La base de donnees integre tous les nouveaux types de developpement de logements ayant un minimum de dix nouvelles unites de logement. L'echantillon final utilise dans cette etude consiste en 1384 nouveaux projets de developpement pour lesquels toutes les variables requises etaient disponibles. Chaque projet represente la decision des entrepreneurs de construire un type particulier d'unite de logement, incluant single detached houses, semi-detached (SD) houses, projets d'appartements, et autres developpements de type low riset (townhouses, row houses). Les 1384 projets de logement incluent la construction de 113000 nouvelles unites de logement.

Ce modele s'appelle le mixed spatial multinomial logit. Un tel modele est utilise pour estimer l'effet des dependances spatiales sur les choix de type de logement que les entrepreneurs construisent. Dans cet article, les termes de dependance spatiale sont implementes a la fois dans le cadre standard et dans le cadre mixed multinominal logit. Les resultats montrent que les termes spatiaux sont statistiquement significatifs dans le modele et qu'ils ameliorent le modele.

Les conclusions principales de cet article sont les suivantes. Premierement, le type de logement construit est affecte par le type de logement qui entoure un developpement. Deuxiemement, les effets d'heterogeneites s'averent importants. Finalement, le modele mixed spatial multinomial logit est mieux au point de vue de vraisemblance que le modele logit multinomial et le modele logit spatial.

Le modele capture aussi les interactions entre les types de logement, les choix et l'existence de l'utilisation de l'espace et de son accessibilite. Les resultats indiquent que le developpement de projet dans une zone de 4 km aura un effet direct sur le choix du type de projet des constructeurs. Des resultats statistiques hautement significatifs suggerent que les effets de voisinage sont des instruments determinants pour les constructeurs en matiere de choix des types de logement.

Des ameliorations du modele presente ici peuvent etre possible en integrant le modele SML actuel avec un melange du model GEV. Ceci permettra de simultanement prendre en compte les dependances spatiales des decision-makers ainsi que les correlations spatiales non-observees parmi les alternatives. D'autres ameliorations incluent l'incorporation des effets d'endogeneites dans le modele spatial de choix discret.

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The housing sector in Canada is an important and significant component of the economy. Investment in new housing construction in Canada totaled C$79.8 billion in 2006, representing almost 6.8% of Canadian GDP. In 2006, construction began on 227,395 new housing units in Canada. With 1.6 million new dwellings built each year, the impact of new housing construction is even more pronounced in the United States. Whereas billions of dollars are invested in new housing construction every year, it is rather surprising that the development behaviour of homebuilders has not been subjected to the same level of empirical scrutiny that has been given to housing demand.

We argue that in addition to the role of highway construction and improvement projects, urban form, to a large extent, is determined by explicit choices made by homebuilders. The intensity of development, measured as housing units per acre, and type of new housing to be developed, such as single family detached or apartments, are the choices made by homebuilders, which end up defining the urban landscape. Moreover, homebuilders also determine when to build...